遺産の中に抵当権つきの不動産がある場合

a_1380001父親が銀行から借り入れをして賃貸アパートを建て、その後亡くなった場合など、遺産の中に抵当権つきの不動産がある場合があります。

このような場合に、どのような方法で分割すればよいでしょうか。

遺産分割の方法には、「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」など、様々な方法があり工夫が必要です(→「遺産分割の方法」参照)。

(1)抵当権の被担保債権(ローン)はどうなるの

債務については、相続開始と同時に法定相続分に従って自動的に分割されることとなっています。
つまり、賃貸アパートがどのように分けられるかは遺産分割協議によって決定されるのですが、アパート建設費用として銀行から借り入れたローンについては、父親が亡くなった時点で、各相続人が、自動的に、相続分に応じて分担しなければならないのです。
従って、もしローンの支払いが滞れば、各相続人は銀行から相続分に応じて支払いを請求されることになります。

 もっとも、通常は賃貸アパートの家賃振込口座からローンが引き落とされるようになっており、相続人としても支払いを止めるメリットがないので、相続開始後も、相続人全員の同意を得て、自動的に支払いが続けられるのが一般的です。
 

(2)どのように分割すればいいの

 賃貸アパートを共有分割することも可能ですが、そうすると将来アパートを処分したいときには共有者全員に同意が必要になりますし、アパートの修繕や、家賃収入の分配方法など、様々な場面で協議が必要になり、大変です。
 また、多額のローンが残っている場合には、換価分割することも困難です。
 そこでこのようなケースでは、一部の相続人がアパートを取得し、ローンも引き受けるという「代償分割」を行うのが一般的です。

 法律上、相続債務については相続開始と同時に法定相続分に応じて分割されますが、金融機関との合意によって、一部の相続人だけが債務を引き受けることも可能です。

(3)債務の引き受け

 賃貸アパートをどの相続人が相続するか決まったとしても、その他の相続人は、当然にローンを免れるわけではありません。
 金融機関との間で、賃貸アパートを相続する相続人以外はローンの支払いを免れるよう、債務引受に関する合意を交わす必要があります。
 
 金融機関としても、賃貸アパートを相続しない相続人からローンを回収することは期待できませんので、債務引受の合意に応じるのが一般的です。

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